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办理结果：A1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

景政办发〔2022〕105号

 

 

 

饶珍宁代表：

　您提出的《关于提升老旧小区改选、物业服务品质建议》的建议已交我们研究办理现答复如下：

　　一、老旧小区改造情况

　　景洪市的老旧小区提升改造始于2019年，各部门的高度重视，通过积极协调配合，认真开展宣传动员、入户民调、实地勘测等工作，确保按时按质按量完成改造工作任务。目前，允景洪街道辖 457 个居民小区，经过仔细摸排，辖区建设年限在2000年前(含2000年)的老旧小区有151个，8145户，楼栋数582栋。社区优化工作完成前15个社区，其中涉及老旧小区改造的共计11个社区，已完成入户民调 27个小区，户数2694户，楼栋数196栋。

(一)加强领导、统筹兼顾，圆满完成老旧小区改造工作任务。

街道工委、办事处特指定一名副主任牵头抓总，党群和社区管理服务中心负责具体组织实施。目前，已完成海城嘉园及民族旅游购物商场、建设小区、市医院职工住宿区改造；市公安局住宿区、食品厂住宿区、饮食服务公司住宿区、糖烟酒公司住宿区、市法院住宿区 5 个连片生活小区正在改造之中。2022 年，将继续配合市级部门完成 5 个连片生活小区改造的同时，认真完成本年度计划改造州木材公司、药园小区、州人大住宿区、电信小区、邮政小区、州一中住宿区、市政府片区 A 区—州委住宿区 7 个老旧小区及“十四五”期间 17 个小区改造的前期摸底、征求意见、入户民意调查和上报等工作。

(二)明确职责、细化分工，形成工作合力。

根据市住建局“更新办”会议纪要(第3期)《2021年党建引领老旧小区改造工作推进会会议纪要》的安排部署，允景洪街道党群和社区管理服务中心细化分工、明确责任，形成齐抓共管的工作格局。一是明确老旧小区改造出资人对应的改造事项，便于街道、社区进行宣传动员和设计院开展设计工作。二是对小区违建进行摸排，统计及核实等拆除相关工作情况。三是对改造的小区进行摸底调查，完善与改造相关的小区信息(违建点位、化粪池位置、给排水等)并修改设计方案。同时，明确雨、污水分流工程必须纳入设计，同时将修订后的改造征求意见表及改造方案进行公示和入户征求意见。

　　二、老旧小区消防安全问题及建议

　　(一)打通老旧小区消防安全“生命通道”

　　一方面，老旧小区由于历史原因，绝大多数未设计消防车通道。另一方面，老旧小区规划设计的停车位不足，远不能满足现实需要，造成车辆占道停放情况普遍。

1. 实行老旧小区消防车通道“一区一策”改造。结合辖区老旧小区的建成年代、建筑高度、周边环境、道路管网等方面情况，按照“先急后缓”原则，结合城市更新和城镇老旧小区改造，逐步推进消防车通道治理。一是由各乡镇、街道、农场管委会，全面摸排统计辖区无物业管理的老旧小区底数和消防车通道管理情况。二是由住建局牵头，按照“先急后缓”原则，结合城市有机更新和老旧小区改造，提请市政府制定“一城一策、一区一策”消防通道改造方案，利用三年时间分类分批督办整改。三是规范消防通道标识设置和日常管理，设置消防通道出入路口和路面及两侧划设醒目标志标线，设置警示标识标牌，引导车辆规范停放，加强消防通道管理，防止被占用、堵塞。

2. 加强老旧小区周边公共停车场建设。由发改局牵头，自然资源局和住建局配合，将城市停车场建设列入城市基础设施建设重要内容，在停车难突出的区域新建一批公共停车设施。

3. 优化停车资源管理使用。一是城管、交通等部门牵头探索建立弹性停车、错时开放、潮汐停车、共享停车等政策机制。对于停车问题突出的老旧小区，结合实际情况，允许夜间一定时段单侧停放在市政道。二是探索建立老旧住宅小区周边的路侧停车场等公共停车设施面向老旧住宅小区居民的优惠停车政策，合理设置门槛和限制条件要求，引导群众集中规范停车。三是对于没有物业管理的老旧住宅小区，要积极引进专业停车管理力量，合理利用空间规划建设平面停车位，鼓励采用新型机械复式立体停车设施，规范管理居民停车。

　　(二)补齐老旧小区消防基础设施短板

　　老旧小区由于历史原因，普遍未建有室外消火栓系统、室内消火栓系统等消防水源，灭火器的配备不足，未建设微型消防站。

1. 补齐基础设施短板。将老旧场所消防风险治理列入每年

实事工程、民生工程，每年督办整改一批老旧场所火灾隐患问题。结合老旧小区改造工作，每年解决一批老旧小区的消防设施欠账，重点保障消防水源。

2. 加强居民自防自救能力。进一步配齐老旧小区灭火器，老旧小区集中的社区要成立微型消防站，在问题隐患比较突出的老旧小区也应考虑成立微型消防站。

　　三、充分发挥街道、社区党组织作用

　　(一)党建引领、为老旧小区规范管理提质增速

　　按照组织部门规定住宅小区要及时成立业主大会、业主委员会，对暂不具备成立业主委员会条件的，要在社区党组织领导下，组建物业管理委员会，让居民积极参与小区各方的治理和管理中来。引导成立业主委员会或物业管理委员会，在街道办事处、乡(镇)人民政府、社区指导下将小区引入规范物业公司，逐步实现物业市场化运营模式，并纳入社区考核体系。

　　(二)加大老旧小区改造力度，打造宜居环境

　　1. 通过对无人管理小区基础设施进行改造、完善小区配套设施，对独栋成区、符合连片管理的小区，在改造时可以考虑公共资源共享，划入一个物业管理区域，让居民自管形式得到认可。财政部门对政府公建项目、无物业管理的小区引进物业管理，同时将无力负担公共基础设施维护建设费用的小区纳入财政预算。住建部门对无维修资金的小区，提出相应的解决办法。

　　2. 对有物业的小区实行街道办事处、乡(镇)人民政府、社区和物业主管部门分层级物业考评机制。一是由社区牵头组织相关人员对各小区物业服务工作进行日常考核，对照物业服务内容进行现场打分，并将考核结果上报街道办事处、乡(镇)人民政府。二是由街道办事处、乡(镇)人民政府组织社区和相关人员对各小区上报考评结果进行审定，并将审定结果上报物业主管部门。三是由物业主管部门定期将各街道办事处、乡(镇)人民政府物业企业考核结果汇总后，计入云南省物业服务企业信息管理平台。

　　3. 组织社区居委会对辖区内住宅小区的物业服务质量进行日常监督、检查、考评，督促物业服务企业按照合同要求开展规范化物业服务，收集辖区内物业服务企业的不良信用记录并及时上报，对住宅专项维修资金的申请使用进行初审；及时发现、 制止、报告物业服务区域内违章搭建、毁绿占绿、任意弃置垃圾、违反规定饲养动物、电动自行车违规停放充电、占用堵塞公共和消防通道等违法违规行为；发挥居民的主体作用，调动社区社会组织、社会工作服务机构、社区志愿者、驻区单位的积极性，共同参与居住社区治理，构建共建共治共享的基层社会治理体系。

　　(三)优化投诉机制、提升物业服务品质

　　建立健全物业管理信访投诉调处机制，畅通居民投诉渠道，健全12345热线投诉转办机制，全面落实“街乡吹哨、部门报到”，矛盾纠纷的事项由街道(社区)进行分类，协调部门、单位进行处理，提高投诉处置效能；加强物业管理调解组织建设，有效发挥基层综治中心和网格员作用及人民调解、行政调解、司法调解“三调联动”功能，积极促进物业管理矛盾纠纷就地化解。

　　四、景洪市住宅专项维修资金情况、解决措施及建议

　　(一)景洪市住宅专项维修资金情况

　　景洪市住房和城乡建设局按照2016年州住房和城乡建设局《关于进一步加强住宅专项维修资金管理的通知》(西建房〔2016〕280 号)文件的要求，在中国农业银行股份有限公司景洪广场支行开设了住宅专项维修资金专管账户，后根据中国竞彩网首页《中国竞彩网首页关于印发景洪市市级行政事业单位和国有企业(控股)公款存放管理暂行办法的通知》(景政办发〔2019〕174 号)文件，将住宅专项维修资金专管账户划转至中国银行景洪嘎兰中路支行。负责 2016年后新建房地产项目住宅专项维修资金监管工作。　2020年景洪市上线住宅专项维修资金监管系统，该系统实现了通过〈网签合同备案系统〉的数据交换，从〈网签合同备案系统〉获取楼盘表、业主合同信息等基础信息，确保数据一致，减少二次录入。同各银行之间的数据交换采用省级一点接入，采用统一的交换标准。实现维修资金缴存、使用审批流程网络办理，加强主管部门监管。为产权所有人提供维修资金缴交，使用查询的途径，增强产权所有人对维修资金的认识。做到维修资金缴存、使用透明化。同年实现住宅专项维修资金线上缴费功能(可通过微信“景洪政务网”进行缴费)。截止2022年6月30日，在市住建局住宅专项维修资金专管账户缴存维修资金，共计金额2.2689亿元，113个小区，58410户业。

　　(二)住宅专项维修资金解决措施及建议

　　1. 老旧小区维修资金缴存不到位、无缴存等问题，工作措施及建议：缴纳专项维修资金是为特定范围的公共利益，即建筑物的全体业主共同利益而特别确立的一项法定义务，义务的产生与存在仅仅取决于义务人是否属于区分所有建筑物范围内的住宅或非住宅所有权人。因此，缴纳专项维修资金的义务是一种旨在维护共同或公共利益的法定义务，其只存在补缴问题，不存在因时间经过长而可以不缴的问题。缴存原则遵循资金随房走，“认房不认人”原则。未缴维修资金的房屋由现有产权人缴纳。老旧小区应当及时缴存维修资金，已成立业主委员会的，缴存方案由业主委员会召开业主大会决定。未成立业主委员会的，缴存工作由主管部门会同街道办事处、社区制定。业主逾期未按本办法足额交存或续交维修资金，业主委员会有权要求其限期交纳。逾期不交业主委员会可以向人民法院提起诉讼，要求业主限期交纳。

　　2. 申请维修资金流程比较复杂，流程多审批难问题。

　　发生下列危及房屋使用安全等紧急情况(人为损坏不得申请使用住宅专项维修资金)，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的，可启用住宅专项维修资金应急使用的支取程序。

　　(1)屋顶、墙体渗漏；

　　(2)因线路故障而引起停电或者漏电；

(3)因水泵故障、进水管内的水管爆裂造成停水或者闸阀严重漏水；

(4)落水管严重堵塞，水盘等设备漏水；

　　(5)楼地板、扶梯踏板断裂，公共阳台、晒台、扶梯等各

种扶手栏杆松动、损坏；

　　(6)楼体外立面涂饰层有脱落危险的；

　　(7)电梯发生危及人身安全的故障(物业服务公司向业主收取过电梯维护费的电梯不在此项)；

　　(8) 消防设施出现功能障碍；

　　(9)安全监控设施出现故障，不能运行；

　　(10)其他住宅共用部分和共用设施设备出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形。

　　发生上述情形，需要予以紧急维修的，由业主委员会、相关业主或者物业服务企业提出，经主管部门认定，可以简化征求意见的程序，提供维修方案、费用预算、分摊清册。主管部门认为有必要提供的证明等有关材料，经审核同意并在物业区域内向业主进行公告，可列支住宅专项维修资金。

 

 

 

 

 

2022年9月22日　　　　

（联系人及电话：张培宏  2125619）